Nota de clareza: neste site, Planilha PCI é a marca da consultoria. Já a planilha PCI da Caixa é o documento técnico utilizado no processo de financiamento habitacional.
O CUB — Custo Unitário Básico de Construção — cobre os 20 itens de serviços definidos pela ABNT NBR 12721:2006 para o projeto-padrão R1. No entanto, diversas obras incluem serviços que estão fora desse custo referencial. Esses itens podem ser incluídos no orçamento da PCI como serviços adicionais — o item 20 da planilha da Caixa — aumentando o valor do m² e, consequentemente, o potencial de crédito da operação.
Conhecer esses itens e documentá-los corretamente é uma das formas mais eficientes de maximizar o valor financiável dentro das regras da norma.
Principais itens não inclusos no CUB
Muro de divisa e fechamento do terreno
- O custo referencial do CUB não contempla muros perimetrais
- Pode ser incluído como serviço adicional com memorial e orçamento específico
Ajuste e preparação do terreno (terraplanagem)
- Corte, aterro, compactação e nivelamento do terreno não integram o CUB
- Em terrenos com topografia adversa, o custo pode ser relevante e deve ser detalhado no orçamento
Fundações especiais (fundações profundas)
- Este é um dos pontos mais importantes: as fundações não estão incluídas no CUB
- O motivo é técnico — cada região do Brasil possui características de solo distintas, e cada projeto exige uma solução de fundação específica (estacas, brocas, tubulões, radier etc.)
- O custo real da fundação deve constar no orçamento como item adicional, lastreado pelo projeto estrutural e pelo laudo de sondagem quando disponível
Sistema de geração de energia fotovoltaica
- Placas fotovoltaicas e inversores não integram o custo referencial do CUB
- Podem ser incluídos como serviço adicional e, quando o projeto pleitear o Selo Casa Azul, pontuam no critério de geração de energia renovável (2 pontos)
- Exige projeto elétrico específico com ART/RRT
Sistema de aquecimento solar de água
- Coletores solares e reservatório térmico também ficam fora do CUB
- Podem ser incluídos como serviço adicional e pontuam no Selo Casa Azul (2 pontos)
- Exige memorial descritivo e especificação técnica com ART/RRT
Como incluir corretamente no orçamento da PCI
Todos esses itens devem ser discriminados no item 20 — Outros (Serviços Adicionais) da planilha de levantamento de serviços. Cada item precisa ter quantitativo, especificação e custo unitário claramente detalhados no memorial descritivo, de forma coerente com os projetos apresentados.
Serviços adicionais lançados sem justificativa técnica ou sem compatibilidade com os projetos são contestados na análise de engenharia e podem resultar em glosa do valor correspondente. A documentação adequada é o que garante que esses custos reais sejam reconhecidos e financiados.
⚠ Atenção: o limite não é o orçamento, é a avaliação
Um erro muito comum é incluir todos os serviços adicionais possíveis no orçamento na tentativa de viabilizar 100% dos custos da obra dentro dos 80% liberados pelo banco. Isso raramente funciona — e pode gerar frustração.
O motivo é simples: o valor máximo financiável não é definido pelo orçamento que você apresenta, mas pela avaliação do imóvel resultante realizada pela Caixa. Se o imóvel pronto for avaliado em R$ 350.000, o limite do financiamento será R$ 280.000 (80%) — independentemente de o orçamento apresentado ser R$ 400.000 ou R$ 500.000.
Serviços adicionais como muro, fotovoltaico e terraplanagem aumentam o custo da obra, mas nem sempre elevam proporcionalmente o valor de avaliação do imóvel. O alerta é: inclua no orçamento o que é real e justificável, mas dimensione a operação com base no valor de avaliação esperado — não no orçamento total da obra.
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