Nota de clareza: neste site, Planilha PCI é a marca da consultoria. Já a planilha PCI da Caixa é o documento técnico utilizado no processo de financiamento habitacional.
Ao contratar um financiamento habitacional pela Caixa, você escolhe entre dois sistemas de amortização: Price + TR ou SAC + TR. Essa decisão impacta diretamente o valor das parcelas, o total pago ao longo do contrato e a velocidade com que o saldo devedor diminui. Entender a diferença entre os dois é fundamental para fazer a escolha certa para a sua realidade.
Em ambos os sistemas, incide a TR — Taxa Referencial, um indexador aplicado mensalmente sobre o saldo devedor. Quando a TR está em zero, ela não afeta as parcelas. Quando está positiva, corrige o saldo e aumenta o custo da operação.
Sistema Price — parcelas fixas
No sistema Price, as parcelas de amortização + juros são iguais durante todo o contrato (podendo variar apenas pela TR). No início, a parcela é composta majoritariamente de juros e muito pouco de amortização do saldo devedor. Com o tempo, essa proporção se inverte — mas o valor da parcela permanece o mesmo.
Características do Price:
- Parcelas constantes — mais fácil de encaixar no orçamento mensal
- Parcela inicial menor do que no SAC
- O saldo devedor diminui mais lentamente nos primeiros anos
- Custo total do financiamento é maior — você paga mais juros ao longo do tempo
- Indicado para quem precisa de parcela inicial mais baixa para se enquadrar na renda exigida
Sistema SAC — parcelas decrescentes
No SAC — Sistema de Amortização Constante — a amortização do saldo devedor é sempre a mesma a cada mês. Como os juros incidem sobre um saldo que diminui progressivamente, as parcelas vão reduzindo ao longo do tempo. A parcela inicial é mais alta, mas cai mês a mês.
Características do SAC:
- Parcelas decrescentes — começam mais altas e vão caindo
- Parcela inicial mais alta do que no Price
- O saldo devedor diminui mais rapidamente
- Custo total do financiamento é menor — você paga menos juros no total
- Indicado para quem tem renda suficiente para suportar a parcela inicial e quer pagar menos no longo prazo
A diferença na prática — visualização
O gráfico abaixo ilustra o comportamento das parcelas nos dois sistemas ao longo de 35 anos, considerando um financiamento de R$ 300.000 a 10% a.a.:
GRÁFICO VISUAL PRICE x SACIlustração com R$ 300.000 · 10% a.a. · 35 anos · sem TR. Use o simulador oficial da Caixa para valores reais.
E a TR — o que muda?
A TR é aplicada sobre o saldo devedor em ambos os sistemas. Quando está zerada — como ficou por muitos anos — sua influência é mínima. Quando está positiva, ela corrige o saldo mensalmente, o que pode elevar o valor das parcelas no Price ou desacelerar a queda das parcelas no SAC. É um fator de risco que deve ser considerado em contratos longos.
Qual escolher?
Escolha o Price se:
- A parcela inicial do SAC ultrapassa o limite de comprometimento de renda exigido pela Caixa (geralmente 30% da renda bruta)
- Você precisa de previsibilidade total no valor mensal
- Sua renda atual é o fator limitante, mas tende a crescer ao longo dos anos
Escolha o SAC se:
- Sua renda comporta a parcela inicial mais alta
- Você quer reduzir o saldo devedor mais rapidamente e pagar menos juros no total
- Planeja quitar o financiamento antes do prazo — no SAC, o saldo já estará menor
- Quer ter parcelas menores no futuro, quando os custos com a família tendem a aumentar
De forma geral, para quem tem renda suficiente, o SAC é financeiramente mais vantajoso — você paga menos juros e liquida o saldo devedor mais rápido. O Price é a escolha quando a renda disponível é o fator determinante e a parcela inicial precisa ser menor para viabilizar a aprovação do crédito.
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