Nota de clareza: neste site, Planilha PCI é a marca da consultoria. Já a planilha PCI da Caixa é o documento técnico utilizado no processo de financiamento habitacional.
Uma das perguntas mais frequentes de quem pretende construir com financiamento é: quanto a Caixa vai liberar? A resposta não depende apenas da renda — ela é resultado de variáveis técnicas que determinam o valor máximo financiável de cada operação.
O papel do CUB no orçamento
O CUB — Custo Unitário Básico de Construção — é o índice de referência utilizado pela Caixa para avaliar a razoabilidade do orçamento apresentado. Valores muito abaixo do CUB são interpretados como subdimensionados e podem resultar em redução do valor financiável. Valores muito acima precisam ser justificados tecnicamente.
Serviços financiáveis — os 20 itens da planilha da Caixa
A Caixa utiliza uma planilha com 20 itens de serviços componentes do projeto para calcular o custo referencial da obra. São eles:
- 1. Barracão, ligações provisórias (água/luz), projetos e aprovações
- 2. Infraestrutura (estacas, brocas, baldrames, sapatas)
- 3. Suprastrutura (vigas, pilares, cintas, escadas)
- 4. Paredes e painéis
- 5. Esquadrias
- 6. Vidros e plásticos
- 7. Coberturas (estrutura e telhas)
- 8. Impermeabilizações
- 9. Revestimentos internos
- 10. Forros
- 11. Revestimentos externos
- 12. Pinturas
- 13. Pisos
- 14. Acabamentos (soleiras, rodapés, peitoril etc.)
- 15. Instalações elétricas e telefônicas
- 16. Instalações hidráulicas
- 17. Instalações: esgoto e águas pluviais
- 18. Louças e metais
- 19. Complementos (limpeza final e calafete)
- 20. Outros (discriminar em serviços adicionais)
O item 20 — Outros / Serviços Adicionais — é justamente onde entram os itens que não fazem parte do custo referencial do CUB, mas que podem ser financiados mediante justificativa técnica. Para saber quais são esses itens e como incluí-los corretamente no orçamento, veja o artigo específico sobre o tema.
O limite de avaliação do imóvel
O valor financiado não pode ultrapassar um percentual do valor de avaliação do imóvel resultante — o imóvel pronto com a construção concluída. Esse percentual varia conforme a linha de crédito utilizada (FGTS, SBPE, Minha Casa Minha Vida) e o perfil do proponente.
Na prática: mesmo com orçamento de R$ 400.000, se o imóvel pronto for avaliado em R$ 380.000 e o percentual máximo financiável for 80%, o limite será R$ 304.000 — independentemente da renda.
Como maximizar o crédito
O enquadramento técnico correto da PCI é o principal instrumento para aproveitar o máximo de crédito permitido pela norma: orçamento bem fundamentado, especificações compatíveis com o padrão declarado e cronograma coerente com a linha de financiamento pretendida.
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